一个月走遍泛亚高铁主要城市

2017年起，一带一路这个概念真正进入了每个有远见的朋友眼中。各大开发商都在布局泛亚铁路沿线国家和城市，关心地产的朋友经常可以看到某地产又在东南亚哪个国家拿地，某集团又收购了云南哪个地块的楼盘等等。可以说在未来五年到十年的周期里，泛亚铁路沿线必定延续热度，成为中产以上阶层的投资重点！为此，特意挤出一个多月时间，走遍几个重点城市进行探访考察，否则就愧对朋友们赋予的“

楼盘资深买手

“这个封号了！

整体行程从2018年4月20日-5月25日，排除缅甸、马来西亚等政治因素不稳定国家，东南亚仅考察泰国和柬埔寨这两个最有潜力的国家，探访城市顺序为西双版纳出发-泰国曼谷-普吉岛-芭提雅-柬埔寨金边-西哈努克-回到版纳-普洱-昆明-大理-腾冲-瑞丽-回到版纳。面对朋友们的各种询问，整理了此行的感受和收获与大家分享，篇幅和时间有限，各种吃喝攻略暂且不提，仅就房产情况作一简述。此行最大的感受，是每个城市的未来空间和适合人群可能都不尽相同，每个人都可以根据自己的情况选择适合自己的投资方向。

第1站

泰国曼谷

这是一个国际化的都市，欧美、日韩、中国、泰国多文化融合，也是一个极具包容的城市，医疗、教育水平都很高，如果要说这是东南亚第一都市也毫不为过！

相对比国内上海、北京等一线城市幸福指数要更高，毕竟你还是看得到大家友善的笑容。

曼谷的房产中，外国人只能购卖公寓，每栋公寓49、额可以销售给外国人，51、额只能销售泰国本土客户或者开发商自持。外国人是不能购买别墅、商铺等物业的。

另外，曼谷的公寓分为永久产权和99年产权两种，在购买的时候也要注意区分。（其中99年产权多为土地属于皇家拥有，多在湄南河沿线）

在素坤逸区某写字楼拍摄的城市景象

曼谷的房产属于什么水平？

价格：传说中的的几千元一平米和导游口中的几十万买个大别墅的思想先忘了它吧，如果你愿意，在国内的偏远地区盖个别墅，几十万也够。房产价格取决于地段和项目品质，曼谷核心区域35-40万泰铢（人民币7-8万）每平米的房产比比皆是，素坤逸沿线支巷的房产15-25万泰铢（人民币3-5万）每平米，再往外8-12万泰铢每平米。更低价格的偏远位置不在列举。

泰国的房产价格每年有比较稳定的增长率，但

想要像国内一年两年价格翻番的投资回报是不太现实，如果你把他当做一种海外资产配置或者高于银行理财的稳定收益来投资，那曼谷也是不错的选择。

房产租金收益比不错，租金水平相对于国内而言高得吓人，当然也可以以此作为第二居所，享受到更好的医疗服务和教育。顺带一提Rama新区作为中国人新的聚集地正在崛起。

素坤逸夜景以及楼主

产品：泰国绝大部分产品销售的是套内面积，而不像国内需要公摊。只有小部分有国内背景的开发商兜售建筑面积。曼谷的所有公寓都配备有泳池、健身房等配套，都是很不错的，高端公寓的设计感和品质感基本都高于国内的水平。只不过

由于泰国土地私有制问题，不可能出现像国内的大项目大楼盘，每个项目基本以1栋为主，一个楼盘有3到5栋楼的基本都可以算是较大型的项目了。

高端公寓都是期房，交房期限两到三年；也有一些中低端的公寓是现房，多为开发商营销水平低下的因素造成，地段相对次之，价格相对较便宜。

建设中的泛亚高铁曼谷总站

地段：本人关注的地段包含以下几个：1、素坤逸地区，此地区为CBD区，高端公寓和写字楼较多，房产空置率低，租金回报不错；2、Rama9区，作为中国人新的聚集地和新CBD区正在崛起；3、湄南河河景：江景河景一向都是城市最吸引人和最稀缺的资源，只不过这带较中心的区域多为99年产权；4、曼谷高铁站附近区域：曼谷高铁站将成为东南亚各个国家的高铁总站，未来发展不可限量，且阿里巴巴刚投资20亿的物流中心也在这附近，但是目前可售房产较少，高端产品不多，也可以重点关注。

第2站

泰国普吉岛

一座安静悠闲的海岛城市，有着美丽的海岸线，几大湾区各有特色。在世界度假岛屿中排名第六，但我觉得如果就对中国人而言，适合养老度假的排名可能数一数二，毕竟这里有较为适宜中国人的购物、语言和物价。

海边悬崖别墅风景无敌

相较于我国基建狂魔的称号，如果拿普吉和海南的基建相对比那是无法相提并论的。最早一批国外入驻的岛民是俄罗斯人，随着俄罗斯经济的萧条，紧接着是中国人民的崛起。普吉三大湾区海景房价格基本在3万以上每平米，不能看海的园景房在2万多人民币每平米。

作为旅游地产项目，部分项目也有打出返租10、年收益，5年后原值回购的承诺。也有引入高端酒店托管收益分成的模式，普吉作为一个全球知名的海岛旅游目的地，有他自身的优势。

如果你特别喜欢海岛旅居度假的项目可以选择普吉，即便他增值少对你来说那也是个心头好。

普吉的房产和曼谷不同，可以100?售给外国人，但是只有49、额属于永久产权，而余下的51、于租赁产权，买房的时候一定要问清楚。

爬山看工地

海边夕阳醉人

我对于普吉岛的个人投资想像，主要是针对于海南限购后，热带海边度假房产在我国已经基本消失，所以普吉岛可能是最适合中国人的海景房。产品方面可挑剔的不多，普吉岛全岛限高80米，所以

可购房的房产都是低密度低楼层的度假屋，舒适度很高。

至于地段，选择方便热闹的可选巴东海滩，选择安静或更高度假感的，也有其它海滩可挑。椰风、海滩、舒适、度假，这就是普吉岛。

第3站

泰国芭提雅

提雅作为东方性都的名气很大，大过其实，如果你信了它的名号那就错了，好资源还是在曼谷，跑题了……芭提雅由于离曼谷近，所以游客也非常很多。

但是旅游资源来说，海景和海滩就比较一般了，好在物价不高，适合中国人旅游或度假。

也有高铁站的概念，通车以后从曼谷到芭提雅的行程将更加方便。

芭提雅某楼盘一楼全部由泳池连接

芭提雅的房产均价和普吉差不太多，一万六七到三万的项目都有。整个芭提雅感觉慢慢已经被中国北方游客占领的趋势，泰美混血的商家都能操一口地道的东北口音：老妹~干哈呢~，中国背景的开发商已进入，也卖起了建筑面积价，有的还打起了类似扩容价的概念（把赠送面积或者loft阁楼算进去折合单价卖），套路已开始影响着本土开发商了（此前泰国房产单价均为套内面积价）。对芭提雅的认识不深，此行唯一一个只花了不到24小时探访的城市，相比曼谷和普吉而言觉得卖点不足，欢迎对芭提雅更加了解的人一同讨论研究。

第4站

柬埔寨金边

柬埔寨是一个神奇的国家，在这里，你可以看到破旧的城市，也可以看到租金达2500美元一个月的小两房高端公寓；可以看到穷困的当地人，也可以看到超级多的豪车（路面上40?上看到的都是雷克萨斯等高端品牌）。金边需要一定的时间去读懂它，读懂这个在飞速发展的落后国家。

NAGA酒店窗外城市景色

柬埔寨是个美元通用的国家，本地货币瑞尔由于贬值太快，已不作为主要流通货币，一般在找零的时候用，4000瑞尔等于1美元，物价奇高，7-8美金的一份普通炒饭，2美金的怡宝矿泉水，3000美金的49寸彩电，一次次刷新我的三观，带着印象中一万多人民币每平米单价抄底的心理再次落空，不过也有一万多的房产在机场附近或者离主城区较远的地方，金边BKK，NAGA附近每平米3-5万人民币。也有不少开发商卖起了建筑面积价，都套路了。柬埔寨房产也一样有软卡、硬卡之分，即租赁产权房产和永久产权房产。

金边高端公寓也都配有泳池和健身房

由于房地产市场发展较晚，目前可入住的高端公寓数量有限，近些年柬埔寨改革开放，招商引资一些外国企业入驻投资后，对居住品质要求较高的管理层人员直接拉高了金边公寓的租金，随着后市在建项目投入使用，供应量逐渐变大，如果市场需求量没有大量增加的话预计租金会有所回落。不过

柬埔寨这些年改革开放程度很高，资金出境监管基本没有限制，不少人将此作为中转站，对于有资金避险需求的人是个不错的选择。

不同于度假城市，对于中国人而言，在金边生活、度假都较不现实，适合有眼光、接受能力强的高阶投资者，高达7-9、租金回报是金边房地产打的一手好牌，长远看来，这个城市的发展也是很有期望值的。重点关注的区域有几个，一是市中心，类似BKK1区，有很多大企业办事处，租客层次高；二是水净华区，未来会有大财团大规划入驻；

中国开发商富力也在金边拿了一块地，位置不算很偏，下半年会开售，预计价格2万以内。

第5站

柬埔寨西哈努克

西哈努克俗称西港，中国一带一路重要的战略港口，柬埔寨的经济特区，有着很好的深水港条件，据说中国在这里投资港口建设的资金不菲。西哈努克说起城市，很小，很落后，跟国内城市依然没有任何可比性；旅游业也是其中重要产业，这里有联合国评选的世界最美白沙滩，游客数量并不太多但是

各酒店都经常满房，很适合家庭来玩水、度假、出海。目前来看西哈努克的赌博业的收入应该远大于旅游业，全港有20几张赌场牌照。

西港海边美丽的夕阳

西港的一线海景房折合套内面积也是3万多人民币，不太靠海的也要2万多。依托赌博业的高收益，某房产的租金收益也有高达10、固定租金回报，购房时即可直接与赌场签订租约作为楼下赌场的客房。柬埔寨是一个有无限可能的国家，我个人也无法看懂形势。就跟赌场一样，可能压大赢大。

搏一搏单车变摩托，适合带点赌性的投资客户，赌场、港口这两个大卖点，也许能成就另一个澳门呢？

柬埔寨走一圈后，不禁让我惊疑：国内的基础建设、城市水平、人口基数都远高于东南亚，国内物价哪里高了，国内的房价哪里高了，哪里有泡沫？

第6站

云南西双版纳

回到了今年最炙手可热的云南地区，最适宜居住的气候，七彩的云南，一带一路将原来的西南边陲变成了东南亚的枢纽中心。

至2016年开始，本人就一直深耕西双版纳房地产市场。亲历景洪从4000元每平米一直到今天16000元每平米。所幸我从未犹豫质疑过这个趋势，不少朋友也是对于我的信任再此安家落户或作为养老度假的第二居所。西双版纳作为一带一路泛亚高铁国内段的最后一个城市，地理位置优势不言而喻，独特的少数民族文化充满异域风情，长夏无冬、一雨成秋的热带季风气候，78、森林覆盖率。每一点都有足够的吸引力。就西双版纳的好，你要是愿意，我可以跟你聊上一天一夜，在此就不过多陈述了。

魅不可挡，钱够就买，我心中的第一名！

西双版纳的房产，目前大开发商不多，万达度假区首当其冲，各大配套使生活非常方便；俊发滨江俊园以稀缺江景打造，销售也非常火爆；如果想要安静可以选择雅居乐和平安悦景庄，地置虽偏但胜在远离喧嚣。

第7站

云南昆明

自从东南亚回来以后就一直拿曼谷对标昆明，昆明作为云南省的省会城市，和曼谷一样同为一带一路的交通枢纽中心，长水国际机场，京昆、广昆、沪昆汇聚，出境的三条高铁规划线均从昆明出发，汇聚于曼谷。昆明目前已经沿着一线超级大城的目标去规划发展。呈贡新区及沿滇池旁的项目在1.5万左右均价。相较于曼谷的价格或者国内其它省会城市的价格，均有很大的升值空间。原巫家坝机场区域已在改建成为昆明的CBD，不少高档写字楼将拔地而起，以吸引世界500强企业入驻。

个人认为昆明势头迅猛，投资方面稳步增长后市可期，可在下阶段关注一下即将入市的昆明万达城等大项目。

第8站

云南大理

许多人向往的风花雪月，一路向西去大理。虽然不是第一次到大理，但是这次依然带着一个文艺的心虔诚前往，结果一入下关风先被打击到了：某楼盘看洱海项目大平层单价2万多，且只有200多平的户型，600多万的总价直接让我的文艺心碎成渣，于是前往海东新区寻找性价比楼盘，海东新区位于洱海东侧，目前市政府已搬迁至海东新区，未来重点开发区域，类似昆明的呈贡新区。看海楼盘可谓是一景一价，洱海附近的别墅基本在2-3万多一平米，海东区靠里的离洱海远的（仅能看到一点点洱海，可以忽略）某楼盘售价在8千多一平米。最近昆明到大理高铁已经开始试运行，很快要正式通行了。

要满足文艺的心，喜欢洱海的就去吧，千金难买心头好。

第9站

云南腾冲

保山的县级市，初到腾冲没有什么特别的感觉，就觉得这个城市挺干净也挺安静，当我看完四个代表性项目之后就被吸引了。有项目依托丰富的温泉资源，不仅温泉入户，还在每户套房的阳台设计了温泉泡池。对环境要求严苛的酒店企业悦榕庄、悦椿两个等级的酒店都同在一个项目里。高黎贡山下的项目更是美轮美奂，深入其中，养身养心。价格方面整个云南已经是普涨，腾冲目前在售四个代表项目的高层洋房住宅单价均在8000以上，并且房源寥寥无几，下一批房源估计价格还要上浮。别墅产品2-3万，精装交付。来腾冲就

享受天堂般的美景，养身养心，咱不谈世俗的投资回报，也许某天柳成荫也不一定。

第10站

云南瑞丽

得益于缅甸的内乱，挨着缅甸的瑞丽房价应该是整个云南涨幅最小的地方了，目前最高端的项目售价4000多一平米，城区项目3000多一平米。

如果某天缅甸稳定了，那么瑞丽就是价值洼地了。

第11站

云南普洱

普洱近期房价也是8000多了，许多到版纳没有买到房的客户都奔普洱去了，跟景洪有着比较相似的气候，冬天温度相对景洪较低，近期

属于版纳客户溢出型上涨。

第12站

西双版纳勐腊

重点说一说勐腊，虽然是西双版纳不为人熟知的一个县城，不过很快要升级成县级市了，一个县城同时拥有三个口岸，磨憨、关累、勐满各司其职，85、上的森林覆盖率，最具热带雨林的代表性作物望天树在勐腊，气候和景洪基本一致，桥头堡中的桥头堡，与磨丁经济特区相呼应，一带一路泛亚高铁中线国内的最后一站，昆曼高速出境的必经之路，咽喉要塞。这个县城正在日新月异的升级改造。目前房价4500左右，未来潜力无限。

每个城市用一句话总结，我的观点是：

曼谷

：发展稳定，租金回报率不错，医疗教育领先，泛亚铁路总站，未来可期

普吉

：美丽的海岛，适合度假生活，旅居概念很足，租金回报率不错

芭提雅

：有海滩游客多，中国人买的也多

金边

：发展快速的国家首都，租金回报高，生意机会多，不适合度假，美金资产

西哈努克

：有漂亮的沙滩，游客相对不是特别多，赌场和港口概念，美金资产

西双版纳

：气候、文化、泛亚铁路、贸易机会、旅游资源等，握一手好牌

昆明

：随着一带一路不断落实，昆明会有更多利好，城市会快速发展

大理

：文青城市，很美，房价不低，游客多

腾冲：

世外桃源，未经大规模开发

瑞丽

：邻国缅甸政局不稳，泛亚铁路西线搁置，房价低

普洱

：西双版纳的邻市，旅游资源一般，受版纳溢出影响房价也在上涨

勐腊

：西双版纳的县城之一，气候很棒，高铁沿线，房价未经炒作，很有空间